An analysis of uncertainty in brownfield redevelopment using real options
Başlık çevirisi mevcut değil.
- Tez No: 401174
- Danışmanlar: PROF. SUE MCNEIL
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Çevre Mühendisliği, Environmental Engineering
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2002
- Dil: İngilizce
- Üniversite: Carnegıe Mellon Unıversıty
- Enstitü: Yurtdışı Enstitü
- Ana Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Eskiden senayii ya da ticari amaçla kullanılmış, ancak şu anda atıl vaziyetteki çevre açısından kirlendiği varsayılan arazilerin (brownfield) yeniden kullanıma açılması ve imarı, diğer arazi imarlarına benzer ancak çevre kirliliği imar sirasinda yatırımcının aldığı riski artırdığı için finansal açıdan belirsizliğe sebep olur. Bu artı belirsizliğin ana kaynakları olarak, gelecekteki kanuni sorumluluklar ve arıtma masrafları görülür. Brownfield imarı daha fazla zaman ve emek gerektirdiği için yatırımcılar ve müteahhitler yatırımlarından daha yüksek getiri beklerler. Risk almaya daha eğilimi oldukları için deneyimli kredi kaynakları tercih edilir. Bazı müteahhitler ve yatırımcılar kendi deneyim ve ticari yeteneklerine göre brownfield yatırımlarını yüksek getirili iş fırsatları olarak görmektedirler. Genel anlamda iyi bir arazi konumu veya düşük seviyeli çevre kirliliği gibi nitelikler olmadan - ki bu durumda kullanılmış arazi nitelik olarak bâkir araziye yakinlaşmaktadır - brownfield yatırımları iyi birer iş fırsatı değildir. Diğer hallerde resmi makamların brownfield imarında öncülük etmesi beklenir. Bu çalışmanın ana amacı bu tip arazilere yatırım yapmayı seçen yatırımcının düşünce şeklini kavrayabilmektir. Brownfield yatırımları çok önemli belirsizlikler içermektedir. Yatırımcıların düşünce şekillerini modellemede belirsizlik unsurunu da hesaba katabilmek için Real Options Method (Reel Opsiyonlar Metodu)** kullanılmıştır. Bu yaklaşımın sonucu iki yönlü olmuştur. Birincisi, metodun nakit girisi (δ) unsurunun başarılı bir brownfield yatırımcısına özgün doğru karar verme özelliğini yansıttığı görülmüştür. Coğrafi bir bölge için hesaplandığında, başarılı yatırımcının karar verme şekli gelecekteki brownfield imarları için kullanılabilir. İkinci sonuç belirsizliğin (riskin) kaynağıdır. Brownfield yatırımları için yapılan kredi başvuruları iki aşamada değerlendirilir: taşınmaz mal (arazi) açısından ve çevre kirliliği açısından. Kredinin onaylanması için herşeyden önce projenin gayrı menkul yatırımı olarak kredi açacak kuruma hitab etmesi gerekir. Herhangi bir yatırımdaki belirsizlik kaynaklarını tanımlamak Real Option uygulamasının önemli bir aşamasıdır. Bu tezde sunulan örneklere Real Options uygulandığında brownfield imarını çevre kirliliği kadar arazinin konumunun da zorlaştırdığı görülmüştür. Oysa, süregelen yaklaşıma göre çevre kirliliği belirsizliğin (riskin) tek kaynağıdır. Bireysel etkileri dışında, bu çalışmanın her iki sonucu da resmi makamlarin tüm kademeleri tarafindan brownfield imarı ile ilgili politikaların yeniden yapılandırılması için kullanılabilir. Real Options Metodunun nakit getiri unsuru ise imar gayretlerini yönlendirmek için uygundur. Sonuç olarak, arazinin konumun önemi en az çevre kirliliği kadar önemsenmeli ve vurgulanmalıdır. *kahverengi arazi, daha önceki kullanımlardan dolayı kirlenmiş varsayılan senayii arazisi. Türkçe karşılığı henüz olmadığı için deyim Amerikan kanunlarındaki anlamına uygun olarak kullanılmıştır. ** Real Options Metodu, finansal opsiyonlar metodunun gayri menkule uygulanmış şeklidir.
Özet (Çeviri)
Brownfield redevelopment is generally described as any other land development plus the added twist of uncertainty due to contamination. The added uncertainty has traditionally been attributed to the risks associated with cost of remediation and future environmental liability. Developers and investors of brownfield projects expect a higher rate of return on their investment because of the extra time and effort involved due to perceived risk. Lenders with more experience are preferred because they are more open to risk. Some developers and investors see a business opportunity in brownfield development depending on their insight and expertise. In a traditional sense, a brownfield redevelopment investment is not a good business opportunity unless it possesses some unique qualities like a desirable location or minimal contamination – a quality that brings a brownfield closer to a greenfield. Otherwise, a public agency is expected to take the lead in initiating development of a brownfield. The main objective of this research was to capture the investment behavior of the developer who chooses to invest in a brownfield. Brownfield investments involve substantial uncertainty. The Real Options Method was used to account for the uncertainty element in brownfield redevelopment when modeling the investment behavior of a brownfield developer. The results of applying Real Options to brownfield redevelopment were twofold. The cash yield (δ) element of the method was found to reflect the intrinsic decision making of a successful brownfield investor. When established for a geographical region, the cash yield can be used to plan future brownfield redevelopments using the insight of the successful investor. The second result involved the source of uncertainty (risk). The valuation for a brownfield redevelopment loan application has two phases: Real estate and environmental contamination. A brownfield project must make sense as a real estate development before the loan is approved. Identifying sources of uncertainty in an investment is an important step of the Real Options application. During the application of the Real Options Method to the case studies presented in this thesis, the real estate (location) feature of brownfields was found to be as significant as environmental contamination in complicating brownfield redevelopment. Traditionally the emphasis has always been on contamination. Apart from their direct impacts, both results of the research can be used to reshape brownfield redevelopment policy at all levels of government. The cash yield component of the Real Options Method can be used to direct redevelopment efforts. In addition, the importance of location should be emphasized as well as the issues relating to environmental contamination.
Benzer Tezler
- Zayıf kumtaşı biriminde açılan bir şevin deterministik ve güvenirlik analizleri ile incelenmesi
Investigation of a cutting slope in a weak sandstone using deterministic and reliability analysis
SEVİNÇ ŞEHNAZ AKTAŞ ARI
Doktora
Türkçe
2025
İnşaat MühendisliğiYıldız Teknik Üniversitesiİnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. MEHMET ŞÜKRÜ ÖZÇOBAN
- Obsesif kompulsif bozukluk'ta aile uyumunun anksiyete duyarlılığı, sıkıntıya dayanma ve belirsizliğe tahammülsüzlük düzeyi ile ilişkisi
The relationship of family accommodation to anxiety sensitivity, distress tolerance and intolerance of uncertainty levels in obssesive compulsive disorders
GİZEM ACAR
Tıpta Uzmanlık
Türkçe
2021
PsikiyatriSağlık Bilimleri ÜniversitesiRuh Sağlığı ve Hastalıkları Ana Bilim Dalı
UZMAN AYŞE GÜL KART
- O-Disiyano sübstitüe yeni bir dioksim türevi sentezi ve komplekslerinin incelenmesi
Synthesis and complexation of novel o-disubstituted vic-dioximes
BÜLENT ELMA
Yüksek Lisans
Türkçe
1997
Kimyaİstanbul Teknik ÜniversitesiAnorganik Kimya Ana Bilim Dalı
PROF. DR. AHMET GÜL
- Bursa 112 acil sağlık hizmetleri çalışanlarının problemlerinin ardındaki“Değer belirsizliği ve yarattığı etik ikilemlerin”tıp etiği açısından tahlili
An analysis of the“Valuation uncertainty and ethical dilemmas it creates”behind the problems of bursa 112 emergency health service employees in terms of medical ethics
AHMET ÖNEN
Yüksek Lisans
Türkçe
2023
Deontoloji ve Tıp TarihiBursa Uludağ ÜniversitesiTıp Tarihi ve Etik Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ELİF ATICI
- Belirsizlik altında karar alma süreçlerinin analizi: Türkiye çimento sektöründe bir uygulama örneği
Analysis of decision making process under uncertainty: An application example in cement industry in Turkey
ÖMER ARIÖZ