Key performance factors identification model for shopping mall investments in Turkiye
Alışveriş merkezi yatırımlarında temel performans faktörlerinin belirlenmesi modeli Türkiye örneği
- Tez No: 1010331
- Danışmanlar: PROF. DR. HÜSNÜ MURAT GÜNAYDIN, DOÇ. DR. GÖZDE BAŞAK ÖZTÜRK ÖZERAY
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Mimarlık, Architecture
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2026
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Mimarlık Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Proje ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Bu çalışma, Türkiye'deki ticari proje yatırımlarında önemli performans faktörlerini belirlemeye yönelik bir tanımlama modeli oluşturmayı amaçlamaktadır. Model, alışveriş merkezi yatırımlarının verimliliğine katkıda bulunan ve mağaza satış performansını etkileyen en önemli performans faktörlerini yansıtmaktadır. Alışveriş merkezlerinin başarısının büyük ölçüde perakende mağazaların satış performansına bağlı olduğu dikkate değerdir. Perakende sektörü; e-ticaretin yükselişi, alışveriş merkezlerinin çoğalması, azalan satın alma gücü ve COVID-19 pandemisinin devam eden etkileri nedeniyle artan bir rekabetle karşı karşıyadır. Bu durum, alışveriş merkezleri içerisindeki perakende mağazalarının satış performansını her zamankinden daha önemli hâle getirmiştir. Alışveriş merkezlerinde perakende mağazalarının satış performansını etkileyen faktörlerin belirlenmesi ve değerlendirilmesi, alışveriş merkezi yatırımlarının optimize edilmesine yönelik yeni bir modelin geliştirilmesine katkı sağlayacaktır. Böylece, yüksek performanslı olmanın yanı sıra daha verimli, finansal açıdan uygulanabilir ve sürdürülebilir yeni sistemlerin ve analizlerin oluşturulmasına imkân tanınacaktır. Bu çalışmanın önemi, bahsedilen nedenlerden ötürü dikkate değerdir ve perakende sektörü yatırımcıları ve tasarımcıları için katma değer sağlayacağı düşünülmektedir. Bu amaç doğrultusunda, performans faktörlerinin önceki araştırmalarda belirlendiği kapsamlı bir literatür taraması yapılmıştır. Literatür taraması sonrasında performans faktörleri; mağaza tasarım performansı, bina tasarım performansı ve bina hizmetleri performansı olmak üzere üç gizil değişken altında sınıflandırılmıştır. Mevcut araştırmaların çoğunluğu performans faktörlerinin önem düzeyi ve sıralamasına odaklanmadığından, bu çalışma mağaza satış performansını etkileyen faktörlerin sıralamasını değerlendirerek ve hangi performans faktörlerinin satış performansını daha çok etkiledigini saptayarak, ticari proje yatırımcıları ve alışveriş merkezi tasarımcıları için yol gösterici bir model oluşturmayı hedeflemiştir. Bu yeni modelin, proje tasarım gruplarının ve yatırımcıların tasarım süreçlerini önemli ölçüde etkilemesi beklenmektedir. Çalışma, mağazaların satış performansını etkileyen faktörlerin önemini belirlemeyi hedeflemektedir. Bu hedef dogrultusunda, alışveriş merkezi yatırımlarına bilimsel bir bakış açısı ve sağlam bir temel sunmak, iyi tasarlanmış ve verimli ticari yatırımların oluşturulmasına olanak sağlama amacı güdülmüştür. Performans faktörlerinin sınıflandırılmasının ardından, bu faktörlerden türetilen bir anket, performans faktörlerinin tartışılması ve konsolidasyonu için gerekli olan uzman görüşüne sunulmak amacıyla hazırlanmıştır. Belirlenen ölçüm faktörlerinin kapsam geçerliliğini değerlendirmek için, uzman görüşü yöntemi kullanılarak perakende sektöründe 15 yıldan fazla deneyime sahip yedi uzman ve üç müşteri ile görüşmeler yapılmıştır. Uzmanlar farklı meslek gruplarından ve farklı profesyonel sınıflardan seçilmiş ve böylece oldukça kapsamlı bir temsil sağlanmıştır. Görüşülen uzmanlardan, ölçüm faktörlerini beşli Likert ölçeği (5-tamamen katılıyorum, 1-hiç katılmıyorum) ile değerlendirmeleri istenmiştir. Gizil değişken kategorilerini dikkate almaksızın, uzman görüşü sonuçlarına göre mağaza satış performansını en çok etkileyen faktörler; alışveriş merkezinde otopark bulunması ve marka çeşitliliği'dir. Bunları ikinci sırada mağaza görünürlüğü ve mağaza iç tasarımı izlemiştir. Uzmanlar ayrıca alışveriş merkezinde pazarlama panoları, sosyal sorumluluk projeleri, sosyal etkinlikler, alışveriş merkezinin kamusal alanlarla doğrudan ilişkisi, hava koşullarına göre esnek mimari tasarım ve peyzajın yoğun kullanımı gibi ek performans faktörleri önermiştir. Öte yandan, en düşük puan almış ve anlamlı bulunmayan dört mağaza tasarım performansı faktörü (mağazanın ıslak hacimlere, yemek alanına, teslimat alanına ve etkinlik alanına yakınlığı) elenmiştir. Bir sonraki aşama olan pilot çalışma aşaması için güncellenmiş performans faktörleri listesini elde edebilmek amacıyla bu önerilen faktörler eklenmiş ya da önemsiz bulunanlar çıkarılmıştır. Uzman görüşlerinin ardindan, revize anket oluşturulduktan sonra, 15 yıldan fazla deneyime sahip 16 mağaza yöneticisi ile pilot çalışma gerçekleştirilmiştir. Pilot çalışmaya katılım sağlayanlar, Gaziantep ilinde bulunan bir alışveriş merkezinde görev yapan mağaza müdürleridir. Katılımcılar her faktörü anket yoluyla değerlendirmiştir. Pilot çalışmada en kritik faktörler marka çeşitliliği, AVM'de otoparkin bulunması, ısıtma/havalandırma/iklimlendirme konforu ve alışveriş merkezi aydınlatma tasarımı olarak sıralanmıştır. Pilot çalışmanın bulguları, yapısal eşitlik modellemesi (SEM) ve yapay sinir ağı (ANN) gibi çeşitli modelleme sistemleri kullanılarak model doğruluğu açısından test edilmiştir. Çalışmada yapısal eşitlik modellemesi için en çok tercih edilen yazılımlardan biri olan AMOS (Analysis of Moment Structures) kullanılmış, yapay sinir ağı analizi için ise“R”yazılımı tercih edilmiştir. Uzman görüşü ve pilot çalışma ile performans faktörlerinin konsolidasyonunun ardından, İTÜ Etik Kurulu'ndan yorumlar alınmış ve ana araştırma, nihai anketin Türkiye'nin beş farklı şehrindeki (İskenderun, Antakya, Gaziantep, Sivas ve İstanbul) altı alışveriş merkezinde 314 perakende mağaza yöneticisine gönderilmesiyle başlatılmıştır. Ana çalışma, 14 perakende mağaza tasarım performans faktörünü, 20 bina tasarım performans faktörünü ve 14 bina hizmetleri faktörünü ölçmüştür. Alan araştırmasında, katılımcıların, faktörleri pandemi öncesi ve pandemi dönemi olmak üzere iki ayrı fazda değerlendirmesi istenmiştir. Birçok arama, hatırlatma, saha ziyareti ve yüz yüze görüşmelerin ardından yanıt sayısı hedeflenen minimum sayıyı yakalamış ve 204'e ulaşmıştır. Veri toplama aşaması Kasım 2021–Nisan 2022 dönemi boyunca yaklaşık 6 ay sürmüştür. Veriler modele yüklenmiş ve modelin güvenilirliği test edilmiştir. Bu çalışma, ANN yaklaşımını SEM ile birleştirerek modelin güvenilirliğini ve öngörü gücünü artırmıştır. Üç gizil değişkendeki tüm performans faktörlerine ait faktör yükleri 0.50'nin üzerinde ölçülmüş olup, bu durum söz konusu performans faktörlerinin ilgili gizil değişkenlerin güçlü yordayıcıları olduğunu göstermektedir. Ayrıca faktör yüklerinin büyük çoğunluğunun 0.70 ve 0.80'in üzerinde olması, modelin ölçüm kalitesinin oldukça yüksek olduğunu ortaya koymaktadır. Tüm maddelerin ait oldukları faktörler üzerine yüksek düzeyde yüklenmesi, yakınsak geçerliliği desteklemekte; bu da modeldeki gizil değişkenlerin, ilgili faktörler tarafından iyi tanımlandığı anlamına gelmektedir. Ayrıca üç gizil değişken arasında güçlü karşılıklı ilişkiler sergilemektedir. Bu sonuç, kapsamlı bir literatür taramasının entegrasyonu, uzman panellerinin güçlü deneyimi ve araştırmacının perakende sektörü kapsamındaki önemli mesleki birikimi sayesinde elde edilmiştir. Pandemi öncesi dönem için katılımcılar en kritik faktörleri marka çeşitliliği, AVM'de otopark bulunması, etkin temizlik hizmetleri, alışveriş merkezi aydınlatma tasarımı ve AVM'deki iklimlendirme konforu olarak sıralamıştır. Özellikle marka çeşitliliği faktörü, katılımcıların konsolide görüşleriyle en önemli faktör olarak değerlendirilmiştir. En önemli ilk beş performans faktörü sıralamasındaki faktörler, bina hizmetleri performansı ve bina tasarım performansı faktörleridir. Mağaza tasarım performansı faktörleri bu sıralamada yer bulamamıştır. Pandemi öncesi dönem için sadece mağaza tasarım performansı faktörlerine bakıldığında ise en önemli ve satış performansı üzerinde en çok etkisi olan performans faktörlerinin mağazanın AVM içindeki yeri, mağazanın aydınlatma tasarımı ve mağazanın AVM'deki görünürlüğü olduğu ortaya çıkmıştır. Pandemi dönemi değerlendirmesinde ise performans faktörleri değişmemiş, ancak sıralama farklı sonuçlanmıştır. Bu dönemde katılımcıların en yüksek puanla değerlendirdiği performans faktörleri şu şekilde sıralanmaktadır: Etkin temizlik hizmetleri, AVM'deki iklimlendirme konforu, AVM'de otopark bulunması, marka çeşitliliği ve AVM aydınlatma tasarımı. Literatürdeki mevcut araştırmalardan beklenenin aksine, bina hizmetleri performansı faktörlerinin ortalama puanı, üç gizil değişkenin (bina tasarım performansı, mağaza tasarım performansı ve bina hizmetleri performansı) ortalama puanları arasında en yüksek olmuştur. Marka çeşitliliği faktörü, bina tasarım veya mağaza tasarım faktörleri gibi diğer tüm performans faktörlerini geride bırakmıştır. Çalışma ayrıca, perakende mağaza tasarım performansı değişkeninin toplamda diğerlerine göre oldukça düşük bir puan elde ettiğini ve diğer iki değişkenin (bina tasarım performansı ve bina hizmetleri performansı) gerisinde kaldığını ortaya koymuştur. Bu çalışmada, uzman görüşleri paneli, pilot çalışma ve ana çalışmada toplanan tüm veriler kendi aralarında karşılaştırılmış ve tartışılmıştır. Elde edilen sonuçlar, mevcut literatür çalışmalarıyla desteklenmiş ve/veya mevcut literatür ile bu çalışmanın verileri arasındaki farklar ortaya konulmuştur. Bu tez, alışveriş merkezinin en önemli faktörlere (marka çeşitliliği, AVM'de otopark bulunması, etkin temizlik hizmetleri, AVM'deki iklimlendirme konforu ve alışveriş merkezi aydınlatma tasarımı) uygun şekilde tasarlanması durumunda, AVM'de bulunan mağazaların satış performansının artacağını önermektedir. Modelin güvenilirliği yüksek olduğundan, perakende sektöründeki tasarımcılar ve yatırımcılar, girdilerde yer alan performans faktörlerini değiştirerek çeşitli senaryoları simüle edebilirler. Bu çalışma, alışveriş merkezi yatırımına somut bir performans modeli sunarak yatırımcılar ve tasarımcılar için dikkate değer bir öneri sunmaktadır.
Özet (Çeviri)
Key performance factors in commercial project investments in Türkiye are identified by the model conceived in this thesis. This model reflects the most significant performance factors impacting the retail store sales performance and thus contributing to the efficiency of shopping mall investments. It is noteworthy that the success of shopping malls is primarily contingent on the retail stores' sales performance. To achieve this goal, this study has conducted a thorough literature review, where performance factors are demonstrated in previous researches. Following the thorough literature review, the identified factors were classified into three dependent variables such as the retail store design performance, the building design performance and the building services performance variables. Since the existing researches did not focus on the ranking of the performance factors, this study aimed to evaluate the ranking of the performance factors impacting the retail store sales performance to create a guiding model for commercial project investors and shopping mall designers. As a result, this new model is expected to significantly influence the design processes of retail project groups and investors. It aimed to identify the significance of the factors that impact the sales performance of retail stores. By achieving this, the study intends to provide a scientific perspective and a robust foundation for shopping mall investments, enabling the creation of well-designed and effective commercial investments. Following the classification of the factors, a questionnaire was developed for expert judgement. This step aimed at discussing and consolidating the identified performance factors. To assess the content validity of the identified measurement factors, the study conducted interviews with seven experts in the retail industry and three customers using the expert judgement method. The experts consisted of a group of professionals with more than 15 years of experience in the retail sector. The interviewed experts were asked to evaluate the measurement factors for content validity with the Five-Point Likert scale (5-strongly agree, 1-strongly disagree). Irrespective of the category of dependent variables, the expert judgement results demonstrated the most significant performance factors impacting the retail store sales performance as the presence of carpark and the brand variety with the same highest scores. The retail store visibility and the retail store interior design factors followed them in the second rank. Some additional performance factors were also suggested by the experts such as marketing billboards in the mall, social responsibility projects, social activities, direct relationship of the mall with the public spaces, flexible architectural design according to weather conditions and abundant use of landscape in the shopping mall. Furthermore, the following four retail store design performance factors, which were not significant with the lowest scores, were eliminated: the proximity of the retail store to the customer wet cores, the proximity of the retail store to the foodcourt, the proximity of the retail store to the delivery yard and the proximity of the retail store to the event area. These updated factors were added to or eliminated from the questionnaire to obtain a revised list for the pilot study. Successively, after forming the final questionnaire, the pilot study was conducted with 16 retail store managers with over 15 years of experience. They evaluated each factor via a questionnaire survey. Respondents in the pilot study ranked the most crucial factors as brand variety, presence of carpark, heating/ventilation/air conditioning (HVAC) comfort, shopping mall lighting design. The findings of the pilot study were then tested for model accuracy using diverse modelling systems such as the structural equation modelling (SEM) and the artificial neural network (ANN). AMOS (Analysis of Moment Structures), one of the most preferred software for Structural Equation Modelling (SEM) is used during this study. The R software environment was used for artificial neural network analysis. After the consolidation of the performance factors via the expert judgement and the pilot study, a last check has been made by the İTÜ Ethical Committee and the main research has been initiated by sending the final questionnaire to 314 retail store managers in 6 shopping malls in 5 different cities of Türkiye: İskenderun, Antakya, Gaziantep, Sivas and İstanbul. The main study evaluated the performance factors in the pre-pandemic period and the pandemic period. After several calls, reminders, site visits and face-to-face meetings, the respondents' number reached 204, which is above the targeted minimum number of respondents. For the pre-pandemic period, respondents ranked the most crucial factors as the brand variety, the presence of carpark, the efficiency of cleaning services, the lighting design concept of the shopping mall, and the HVAC comfort in the shopping mall. The top five factors did not alter in the pandemic period but the efficiency of cleaning services and the HVAC comfort were ranked as the highest two factors successively. Contrary to the expectations from the existing researches published in the literature, the average score of the building service performance factors is the highest among the average score of the three dependent variables (building design performance, retail store design performance and building service performance). The brand variety factor outperformed all other performance factors such building design factors or retail store design factors. The study further revealed that the retail store design performance variable achieved a substantially lower score in total, positioning it behind the two other variables (the building design performance variable and the building services performance variable). This thesis finally suggests that when a shopping mall is designed in accordance with the most significant factors (the brand variety, the presence of carpark, the efficiency of cleaning services, the HVAC comfort, the shopping mall lighting design), the retail stores located in the shopping mall are likely to experience enhanced performance. This improvement, in turn, translates into a tangible return on investment for the shopping mall development, a noteworthy recommendation for shopping mall investors and designers.
Benzer Tezler
- Türkçe e-ticaret yorumlarında transformer tabanlı duygu analizi
Transformer-based sentiment analysis on Turkish e-commerce reviews
MUHAMMET ŞAMİL İKİZOĞLU
Yüksek Lisans
Türkçe
2026
Endüstri ve Endüstri Mühendisliğiİstanbul Teknik Üniversitesiİşletme Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. TUNCAY ÖZCAN
- ERP sistemine entegre tüketime dayalı stok kontrol parametrelerinin belirlenmesi
Determination of consumption-based inventory control parameters integrated in the ERP system
NEVA EMEL İŞLER
Yüksek Lisans
Türkçe
2024
Mühendislik BilimleriSakarya ÜniversitesiEndüstri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. EMİN GÜNDOĞAR
- Yaşam döngüsü analizi ile plastik geri kazanım sektörünün çevresel etkilerinin belirlenmesi
Determination of environmental impacts of the plastic recycling industry through life cycle assessment
ÖZLEM BİLALOĞLU
Yüksek Lisans
Türkçe
2025
Çevre MühendisliğiSakarya ÜniversitesiÇevre Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ALİYE SUNA ERSES YAY
- Key success factors for global pharmaceutıcal companies in emerging markets
Global ilaç firmaları'nin yükselsen pazarlardaki basarı faktorleri
ARDA URAL
- Shipyard productivity evaluation with key performance indicators
Tersane üretim verimliliğinin temel performans göstergeleri ile değerlendirilmesi
ÜMRAN BİLEN
Doktora
İngilizce
2022
Gemi Mühendisliğiİstanbul Teknik ÜniversitesiGemi İnşaatı ve Gemi Makineleri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. ŞEBNEM HELVACIOĞLU